Atraso na entrega do apartamento comprado na planta: como o comprador deve agir

O momento da construção civil no Brasil busca equilibrar o ritmo acelerado da expansão de obras, com a escassez de mão de obra e subcontratações em cascata. Esse cenário tem aumentado, de forma previsível, os atrasos na entrega de apartamentos na planta e a incerteza do comprador sobre quais caminhos jurídicos seguir. O ponto de partida é entender a regra legal da tolerância contratual de até 180 dias: a entrega dentro desse intervalo não caracteriza mora, desde que a cláusula esteja expressa, clara e destacada no contrato. Ultrapassado esse “colchão”, o regime muda completamente.

Quando o atraso excede os 180 dias, se houver autorização contratual, a lei oferece duas saídas. O comprador pode rescindir o contrato e reaver integralmente os valores pagos (corrigidos), com prazo de até 60 dias corridos para devolução a partir da resolução; ou pode manter o contrato e exigir, na entrega das chaves, a indenização moratória de 1% ao mês, pro rata die, sobre o que efetivamente pagou à incorporadora, para cada mês em atraso além da tolerância. A indenização legal não se acumula com eventual multa compensatória de distrato, estas são vias alternativas.

A discussão sobre multa contratual e lucros cessantes exige atenção à jurisprudência do STJ. A Corte já fixou, no Tema 970, que a cláusula penal moratória pode substituir a reparação por lucros cessantes quando já equivaler, na prática, ao aluguel de mercado; é uma forma de evitar dupla indenização pelo mesmo dano. Por outro lado, o tribunal também esclareceu que a cobrança de lucros cessantes não depende de a multa contratual ser “menor que um aluguel”; a avaliação é caso a caso, conforme a redação e a função da cláusula existente.

Já no Tema 971, o STJ admitiu a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando o contrato só pune o comprador, instrumento importante contra desequilíbrios contratuais.

Outro ponto recorrente é a alegação de caso fortuito/força maior. A regra do art. 393 do Código Civil não serve como álibi genérico: para afastar a mora, o incorporador precisa provar o nexo entre o evento imprevisível/inevitável e o atraso naquela obra específica e, sobretudo, que o fato foi externo ao risco normal da atividade. Em termos práticos, justificativas amplas como “falta de mão de obra” ou “cadeia de subcontratação” tendem a ser vistas como inerentes ao ramo, sem força para excluir responsabilidade sem prova robusta.

Como transformar tudo isso em estratégia? Primeiro, trace a linha do tempo do seu contrato: data prevista de entrega, termo final da tolerância e comunicações formais da incorporadora. Passado o 180º dia, notifique por escrito (com protocolo) e decida a via: rescindir com devolução integral em até 60 dias ou manter e projetar a indenização de 1% ao mês sobre os valores pagos, a ser liquidada na entrega. Em paralelo, releia a cláusula penal do seu instrumento para aferir se ela já cobre a perda equivalente ao aluguel (o que afeta a discussão sobre lucros cessantes); e, diante de alegações de força maior, cobre documentos que demonstrem impacto real e inevitável no canteiro. Em muitos casos, negociações objetivas (abatimentos, custeio de aluguel, cronogramas transparentes) resolvem com menos atrito; em outros, judicializar com pedido de tutela é a forma de fazer a lei valer no tempo certo.

Em um mercado pressionado por prazos, a bússola do comprador é objetiva: verifique se a tolerância foi pactuada corretamente, controle o dia em que ela termina, documente tudo e escolha a rota com base no seu objetivo (morar, alugar, sair) e no texto contratual que você assinou. A lei, os repetitivos do STJ e a prova que você organiza hoje são, juntos, o melhor antídoto contra atrasos que não deveriam ocorrer amanhã.