Implantação da Linha 20-Rosa do Metrô: A imprescindível apuração do preço justo para a desapropriação

Foi recentemente noticiada a expansão do sistema metroviário paulistano, notadamente com a implantação da Linha 20-Rosa do Metrô que irá interligar as zonas oeste, centro-sul e o ABC paulista, tendo inclusive sido publicada a Resolução SPI nº 13/2025, autorizando a desapropriação de mais de 90 mil metros quadrados de terrenos para dar início às obras.

Tal comunicado gerou apreensão aos moradores das áreas localizadas no possível trajeto que engloba bairros como a Lapa, Água Branca, Pinheiros e Vila Romana, que temem perder seus imóveis.

Em tais situações, o ordenamento jurídico brasileiro assegura ao expropriado o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro, nos termos do art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal.

Ocorre que não raras vezes a oferta inicial apresentada pela entidade expropriante é substancialmente inferior ao valor de mercado do bem, especialmente quando desconsideradas as características específicas do imóvel, sua localização, vocação comercial, eventual depreciação remanescente ou mesmo a existência de benfeitorias relevantes.

Como exemplo, acórdão proferido pela 10ª Câmara de Direito Público do TJSP, na Apelação nº 1014300-97.2014.8.26.0053, é emblemático. O imóvel em questão, utilizado como posto de combustível e situado em ponto estratégico na Avenida Anhaia Melo, teve inicialmente uma oferta de R$ 537.206,87, sendo que, após intensa discussão pericial, foi reconhecida a necessidade de adotar critérios objetivos e atualizados, conforme os padrões técnicos da CAJUFA (Centro de Apoio dos Juízes da Fazenda Pública), resultando em valor final superior a R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).

Importante destacar que o Tribunal considerou inadequado o uso de método comparativo baseado em imóveis residenciais afastados, que não refletiam a realidade de mercado do bem desapropriado. Também foi refutada a tentativa da expropriante de deduzir passivo ambiental sem comprovação inequívoca.

O precedente confirma a imprescindibilidade de assistência técnica qualificada e representação jurídica especializada em processos expropriatórios, especialmente quando envolvem empreendimentos de grande porte como a expansão do Metrô.

A defesa do direito ao justo preço, com base em parâmetros reais e tecnicamente fundamentados, é essencial para resguardar o patrimônio dos expropriados e garantir a efetividade do princípio da justa indenização.